Назад к списку

Бонусный урок: как провести общее собрание собственников

На последнем уроке «Школы ЖКХ» юрист Александра Афонина рассказала об основных правилах проведения общего собрания собственников.


Как отметила руководитель проекта, общее собрание собственников (ОСС) - это форма управления домом, которая строится через демократический принцип: большинство принимает решение с учетом мнения меньшинства, а меньшинство подчиняется общему решению.

По ее словам, собственники через собрание могут выбрать или сменить УК (ТСЖ), избрать Совет дома, определить размер платы и определить перечень работ по содержанию и текущему ремонту жилья, заключить договоры с РСО, определить сроки проведения текущего и капитального ремонта, согласовать перепланировку, установить дополнительное оборудование, сдать в аренду земельный участок и место под рекламу на фасаде дома, благоустроить двор.

Первый шаг

Чтобы провести общее собрание, нужно иметь реестр собственников. У УК и ТСЖ он есть изначально.

- Мы должны знать, сколько у каждого помещения собственников, на основании каких документов принадлежит имущество. Если в квартире 10 собственников, то каждый голосует сам за себя. Типичная ошибка - от одной квартиры расписался один человек, а посчитали всю площадь помещения, - отметила она. При этом за ребенка голосует законный представитель.

Александра Афонина рассказала, что данные для реестра собственников (ФИО, доля, количество кв. м) находятся в общем доступе. Выписку из реестра на каждую квартиру можно получить за дополнительную плату в Росреестре.

- Когда вы сами хотите провести собрание, а УК не дает информацию по собственникам, ссылаясь на персональные данные, - это отговорка. Практика Роскомнадзора по этому вопросу уже выработана. Именно по этому принципу Фонд капремонта получил о нас все сведения - добавила юрист.

Второй шаг

Далее нужно определить повестку, то есть те вопросы, по которым будут приняты решения.

- На каждом собрание обязательно нужно выбрать председателя и секретаря общего собрания и счетную комиссию. Отдельно можно вынести вопрос о месте подсчета голосов. Остальные вопросы, которые нужно решить, заранее нужно проработать с управляющей компанией. Это делает рабочая группа или Совет дома, - добавила специалист.

Также она подчеркнула, что самая удобная форма проведения собрания - очно-заочная. Когда можно прийти лично или проголосовать в течение определенного времени.

Третий шаг

После определения повестки нужно уведомить собственников о собрании. Это делается за 10 дней до начала ОСС.

- Если ранее было решение о том, что уведомление проводится через стенд, то размещаем там. Если такие решения не принимались, то лично, - сказала юрист.

Четвертый шаг

Во время проведения очной части голосования бюллетени раздаются собственникам, во время заочной части - разносятся по квартирам или почтовым ящикам. Когда человек проголосовал, он возвращает бюллетень в УК.

Пятый шаг

После подсчета голосов составляется протокол. Его копии должны быть в Госжилинспекции, администрации муниципалитета, в управляющей организаци и на стенде дома.

- На практике суд придирается только к составлению протокола, процедурные моменты его мало интересуют. Даже если УК нарушила сроки уведомления, а кворум набрался, суд не принимает это во внимание. Если кворум набрался, значит всем хватило времени узнать о собрании.

Правила подсчета голосов

По словам Александры Афониной, явка на собрании должна быть больше 50%, чтобы его признали легитимным. Однако на каждое решение нужно определенное количество принятых голосов. Они считаются от общего числа участников собрания или от количества всех собственников. Например, чтобы принять решение о реконструкции, расширении и перепланировке помещений дома (если уменьшается площадь общего имущества), то придется собрать голоса абсолютно всех собственников:

- У собственника есть две квартиры. Он захотел поставить перегородку на лестничной клетке, чтобы их соединить, сделав себе большую прихожую. Тогда ему нужно получить 100 процентов голосов.

По ее словам, в марте 2019 года издан новый приказ Минстроя России 44/пр, который позволяет перевести жилые помещения в нежилые не в формате общего собрания, а собрать согласие на это собственников подъезда.

Напомним, проект «Школа ЖКХ» реализуется при поддержке Фонда президентских грантов. Всего в рамках курса прошло 8 очных занятий.